農地転用許可申請手続き完全マニュアル

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農地転用許可申請手続き完全マニュアル


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1.農地転用の種類

農地を「農地以外」のものに転用するには、原則として都道府県知事等の許可が必要です。

ただし、市街化区域内の農地転用のための売買等については、許可ではなく、農業委員会への「届出」を行います。

  • 法3条 農地または採草放牧地について
    1.所有権の移転
    2.地上権、賃借権等の設定又は移転
  • 法4条 農地を農地以外のものに転用
  • 法5条 農地を農地以外のものに、採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く)に転用するため
    1.所有権の移転
    2.地上権、賃借権等の設定又は移転

※5条の場合は、採草放牧地を含むことに注意。
※許可権者は原則として都道府県知事ですが、農地が4haを超える場合には農林水産大臣(地域整備法に基づく場合を除く)になります。

地域整備法とは?

地域整備法とは、農村地域工業等導入促進法(農工法)、総合保養地域整備法(リゾート法)多極分散型国土形成促進法(多極分散法)、地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律(地方拠点法)のことをいいます。

計画的かつ合理的な土地利用を促進するため、農地以外の土地利用計画との調整をはかり、有料の地を確保することによって農業生産力の維持と農業経営の安定を図るため、農地を農地以外のものにすることを規制しているのです。

許可を要しない場合

  1. 市街化区域内の農地についてあらかじめ農業委員会に届け出て転用する場合
  2. 国、都道府県が転用する場合(学校、社会福祉施設、病院、庁舎又は宿舎のために転用する場合を除く。)
  3. 市町村が土地収用対象事業の用に供するため転用する場合(学校、社会福祉施設、病院又は市役所、特別区の区役所若しくは町村役場のために転用する場合を除く。)

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2.農地転用制度の目的

日本の国土は狭く、しかも可住面積が小さい、そのうえ多くの人口をかかけているという事情からも土地利用について様々な競合が生じます。

限られた国土を合理的・計画的に利用することが重要な課題となります。

この国の食料の「自給率」を強化するためには、これ以上の農地面積の減少を食い止める必要があります。そのために農地の転用を規制する必要性が生まれたわけです。さらに平成21年12月15日に施行された改正農地法等では農地の確保に積極的にかかわっていく方針を明確にしました。

平成10年に行政事務の一層の明確化を図るため、農地法に規定し法定化をしました。平成21年には改正農地法等では、これまで許可のいらなかった学校や病院などの公共施設への転用を許可の対象にするなど有料のうちを確保することとしたのです。

農地転用の許可を受けずに無断で農地を転用した場合や、転用許可にかかる事業計画通りに転用していない場合には、農地法に違反することとなり、国又は都道府県知事から工事の中止や原状回復等の命令がなされる場合があります。

  1. 原状回復等の命令に定める期日までに命令にかかる措置を講ずる見込みがないとき
  2. 違反転用者を確知できないとき確知できないとき
  3. 緊急に原状回復措置を講ずる必要があるとき

上記の1から3の場合、国又は都道府県知事自ら原状回復等の措置を講ずる場合があります。

原状回復に要した費用については、原則として、違反転用した者から徴収し、納付を拒まれた場合は、国税滞納処分の例により徴収する場合があります。

違反転用や現状回復命令違反については、個人にあっては3年以下の懲役又は300万円以下の罰金、法人にあっては1億円以下の罰金という罰則の適用があります。

許可を受けないで、転用を目的として売買、賃貸等を行った場合は、その所有権移転、賃借権設定等の効力が生じません。

食料供給の基盤である優良農地の確保という要請、住宅地や工業地などの土地利用との調整を図り、具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的又は投機目的での農地取得は認めないこととされているのです。

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3.農地転用許可基準

1.立地基準

農地をその営農条件及び周辺の市街地化の状況からみて区分し、許可の可否を判断する基準

2.一般基準

農地転用の確実性や周辺農地等への被害の防除措置の妥当性などを審査する基準

立地基準とは?

農地を営農条件及び市街化の状況からみて次の5種類に区分しています。

農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地

→ 原則不許可。(農振法第8条第4項の農用地利用計画に置いて指定された用途の場合等に許可)

甲種農地

市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等特に良好な営農条件を備えている農地

→ 原則不許可。(土地収用法第26条の告示にかかる事業の場合等に許可)

第1種農地

10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となったのうちとう良好な営農条件を備えている農地

→ 原則不許可。(土地収用法対象事業のように供する場合等に許可)

第2種農地

鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地

→ 周辺のほかの土地に立地することができない場合等は許可

第3種農地

鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地

→ 原則許可

一般的基準とは?

事実実施の確実性

  • 資力及び信用があると認められること
  • 転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること
  • 遅滞なく転用目的に供すると認められること
  • 行政庁の免許、許可、認可等の処分の見込みがあること
  • 開発にあたって必要な行政庁との協議を了していること
  • 農地と併せて使用する土地がある場合には、申請目的に利用する見込みがあること
  • 農地転用面積が転用目的からみて適正と認められること
  • 宅地の造成のみを目的とするものではないこと

(例外)用途地域、地域整備法、地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画等に基づく場合等

被害防除

  • 土砂の流出、崩壊等災害を発生させる恐れがないこと
  • 農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼす恐れがないこと
  • 周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずる恐れがないこと

一時転用

  • 事業終了後、その土地が工作の目的に供されることが確実と認められること
  • 所有権以外の権利設定であること

農地を採草放牧地にするための権利移動の取扱い

  • 農地法第3条第2項により同条第1項の許可の見込みがあること

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4.農地転用必要書類

市街化調整区域内の農地転用(届出)

【農地法第4条】(農地の所有者自身が転用する場合)
  • 農地法第4条の届出書
  • 転用する農地の全部事項証明書(原本)
  • 転用する農地の公図
  • 住宅地図等の位置図
【農地法第5条】(農地の所有者以外が転用する場合)
  • 農地法第5条の届出書
  • 転用する農地の全部事項証明書(原本)
  • 転用する農地の公図
  • 住宅地図等の位置図
  • 開発許可が必要な場合は、開発許可書の写し

市街化調整区域の農地転用(許可申請)

農地法第4条・第5条による添付書類
  • 申請書
  • 転用する農地の全部事項証明書(原本)
  • 転用する農地の公図(字図)(原本)
  • 事業計画書(様式あり)
  • 場所が分かる地図(住宅地図等)
  • 位置図(10,000分の1~50,000分の1)
  • 土地利用計画図(配置図)
  • 排水計画図
  • 排水同意書(放流先となる水路を管理する集落農区長、土地改良区など)
  • 資金証明書(転用に必要とする額以上の銀行等の残高証明書等)
  • 公共財産払下等他法令の許認可証明
  • 当該土地改良区の意見書
  • 耕作者がいる場合には、同意があったことを証する書面、もしくは合意解除を証する書面(18条解約通知または使用貸借解約通知)
  • 農用地区域に含まれていない旨の証明(農用地区域であっても農業施設等に転用できる場合もあります。その場合は別の手続きが必要です。)
  • 開発許可を要するもの(受付証明書または受付印のある申請書の写し)

※その他、書類、図面等が必要になることがあります。
※2部作成。申請書以外はコピー可。

転用したい農地の所在地、転用の目的を明確にし、まずは農業委員会等の行政窓口で転用が可能かどうか相談してみましょう。

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5.農地転用手続きの流れ

市街化区域内

  1. 申請者から農業委員会に届出書を提出
  2. 農業委員会から申請者に受理通知

市街化区域外

【都道府県知事許可】(4ha以下のもの。地域整備法によるもの)
  1. 申請者から農業委員会に申請書を提出
  2. 農業委員会から都道府県知事に意見を付して送付
  3. 都道府県知事から都道府県農業会議へ許可につき意見を聞く
  4. 都道府県農業会議から都道府県知事へ意見提出
  5. 都道府県知事から申請者へ許可通知
【農林水産大臣許可】(4haを超えるもの。地域整備法によるものを除く)
  1. 申請者から都道府県知事へ申請書を提出
  2. 都道府県知事から農林水産大臣に意見を付して送付
  3. 農林水産大臣から申請者へ許可通知

※適正な用地選定、許可事務の処理の迅速化のため、許可申請に先立ち転用事業者から地方農政局長に事前審査の申出を行うことができます。

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